Warum genügt Kreditrate gegen Miete nicht?
Eine Kreditrate enthält Zins und Tilgung. Zins ist eine Finanzierungsausgabe; Tilgung verringert die Schuld und verändert damit das Vermögen. Eigentümer tragen daneben weitere Kosten, beispielsweise selbst angesetzte Instandhaltung und nicht anderweitig erfasste laufende Ausgaben. Nur Kreditrate und Nettomiete nebeneinanderzustellen würde diese Unterschiede vermischen und wichtige Zahlungsströme auslassen.
Auch die Ausgangslage muss gleich sein. Wer 60.000 Euro Eigenkapital in den Kaufpreis und 30.000 Euro zusätzlich in Kaufnebenkosten steckt, bindet zu Beginn insgesamt 90.000 Euro. Die Mietalternative startet im Modell mit genau diesen 90.000 Euro im Vergleichsdepot. Sie darf nicht mit null Anfangsvermögen angesetzt werden, während die Kaufseite das vorhandene Kapital bereits nutzen kann.
Wie funktioniert die Berechnung mit gleichem Budget?
Angenommen, die Kaufseite benötigt monatlich 1.200 Euro Kreditrate und 350 Euro zusätzliche Eigentümerkosten. Gegenüber 1.100 Euro Nettomiete entstehen 450 Euro Unterschied. Bei gleichem verfügbaren Budget kann die Mietseite diese 450 Euro investieren. Ist später die Kaufseite günstiger, erhält stattdessen deren Depot die Differenz. Beide Seiten verwenden damit dieselbe monatliche finanzielle Kapazität.
| Beispielmonat | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Kreditrate beziehungsweise Nettomiete | 1.200 € | 1.100 € |
| Zusätzliche angesetzte Eigentümerkosten | 350 € | 0 € in dieser Vergleichsposition |
| Wohnbezogene Modellzahlung | 1.550 € | 1.100 € |
| Anlage der Kostendifferenz | 0 € | 450 € |
Gemeinsame Kosten dürfen nicht versehentlich nur einer Seite zugeordnet werden. Wenn beide Haushalte denselben privaten Stromverbrauch bezahlen, kann dieser bei einem reinen Differenzvergleich auf beiden Seiten entfallen. Ausgaben, die sich tatsächlich unterscheiden, bleiben dagegen relevant. Die Eingabe „Eigentümerkosten“ muss daher klar definiert sein; eine beliebige Pauschale ohne Abgrenzung kann den Vergleich stärker verzerren als eine Nachkommastelle beim Zinssatz.
Was wird am Vergleichsende gegenübergestellt?
Der Kaufwert wird als angenommener Immobilienwert nach Verkaufskosten minus verbleibender Darlehensschuld zuzüglich eines möglichen Käuferdepots berechnet. Auf der Mietseite steht das fortgeschriebene Vergleichsdepot. Ein Verkauf wird als rechnerischer Ausstieg angenommen, damit beide Alternativen als Vermögenswerte vergleichbar sind. Daraus folgt nicht, dass die Immobilie tatsächlich genau zu diesem Zeitpunkt verkauft werden muss.
Für ein bewusst einfaches Kontrollszenario sei der Kaufpreis 120.000 Euro, das vollständig eingesetzte Eigenkapital ebenfalls 120.000 Euro und alle Neben-, Verkaufs- und Eigentümerkosten null. Bleibt der Immobilienwert konstant, beträgt die Miete 500 Euro monatlich und gibt es keine Rendite, startet der Mieter mit 120.000 Euro. Der Käufer legt monatlich die vermiedene Miete an und besitzt nach einem Jahr 126.000 Euro Gesamtvermögen. Das ist eine Rechenprobe unter unrealistischen Nullkosten, keine Marktaussage.
Welche Annahmen verändern das Ergebnis besonders?
Wertentwicklung, Mietänderung, Instandhaltung, Depotentwicklung und Haltedauer können die Reihenfolge verändern. Die konstante Jahresrendite ist keine Prognose. Auch eine Immobilie kann im Wert sinken. Prüfe deshalb mehrere nachvollziehbare Szenarien und ändere nicht alle Eingaben gleichzeitig. So erkennst du, welche Annahme den Unterschied verursacht und wie empfindlich ein vermeintlicher Vorteil ist.
Der Vergleichsrechner verwendet eine Festzins-Annuität über die gesamte eingegebene Darlehenslaufzeit. Eine tatsächlich kürzere Zinsbindung mit später unbekannter Anschlussfinanzierung wird dadurch nicht automatisch abgebildet. Die Sparplanrechnung erklärt den Depotbaustein. Der erste rechnerische Gleichstand kann zudem später wieder verschwinden; er ist keine Garantie für einen dauerhaft günstigeren Weg.
Die Grenzen betreffen außerdem Steuern, konkrete Kreditangebote, individuelle Wohnbedürfnisse und Liquidität. Ein rechnerisch hohes Endvermögen sagt nicht, ob zwischenzeitliche Reparaturen bezahlbar sind. Flexibilität, Standortbindung und persönlicher Nutzen werden nicht monetär bewertet. Dokumentiere die Datenbasis und den Zeitraum, bevor du das Ergebnis interpretierst. Die Quellen erläutern allgemeine Kosten- und Zinszusammenhänge; amerikanische Steuer- oder Vertragsregeln werden nicht auf deutsche Fälle übertragen.